環球總管 Chief of Homes｜日本物業管理與租務營運
引き渡し後の運営まで、
任せられる管理を。
從交屋到日常營運，由大阪在地團隊統一跟進。
Osaka property management for overseas owners — from handover to daily operations.
日本物業管理與租務營運
為海外業主提供交屋後的出租、管理、清潔、維護、業主報告及在地支援。
海外業主購入日本物業後，仍需處理出租準備、住客溝通、清潔維護、租金管理及現場問題。這些工作是否有人在日本持續跟進，直接影響物業能否順利投入出租及維持穩定營運。
COH 以同一管理窗口協調交屋驗收、出租準備、房源刊登、入住支援、清潔維護、租金管理及業主報告。相關工作由日本在地營運團隊統一協調，減少海外業主跨境管理物業時的溝通及執行負擔。
COH 適合哪些日本物業業主？
COH 主要適合已持有或即將交付日本物業，並需要大阪在地團隊持續跟進出租與日常營運的海外業主。
適用情況包括：
- 不常居住於日本，需要在地團隊處理物業事務
- 物業即將交付，需要安排驗收、家具、清潔及出租準備
- 希望評估短期住宿、月租或中長期出租
- 需要處理住客支援、入住、退房及現場問題
- 希望定期掌握收入、支出、入住與維護狀況
是否可以承接管理，仍須按物業所在地、房型、用途、牌照條件及實際服務範圍個別評估。
COH 與單一租務管理服務有何不同？
COH 不只處理房源刊登、租金管理及租客聯絡，而是由大阪在地團隊統籌交屋驗收、家具配置、住客支援、清潔複檢、定價管理、業主報告及現場協調，讓海外業主透過單一窗口掌握物業營運。
作為 FMI 不動產營運生態系的一部分，COH 可連接：
OKINI 住宿需求
透過 OKINI Home、OKINI Long Stay 及相關住宿方案，接觸旅遊短住、月租、留學、商務、家庭及企業住宿需求。
Pika Pika 清潔與現場支援
配合住宿單位的清潔、整理、布品管理、用品補充及入住前複檢。
FMI OSAKA 日本在地租務與專業資源
由 FMI OSAKA 按個別情況依法處理涉及日本租賃仲介等受規管業務；稅務、法律、保險及其他專業事項，則按需要轉介相關專業人士。
COH 物業管理流程
COH 會按物業條件及委託範圍，協調由交屋後準備至日常營運的各項工作。
交屋驗收
確認室內狀況、設備及交付細節，了解物業是否已具備後續配置及出租條件。
出租前配置
按物業用途、房型及目標客群，協助安排家具、家電、清潔與入住前準備。
房源刊登
整理房源資料、安排室內攝影，並規劃合適的平台刊登及租賃內容。
查詢、預訂與租客安排
承接房源查詢，按租期、物業條件及營運模式，處理住客預訂或租客安排。
入住與住客支援
處理入住說明、住客查詢、入住期間問題、退房及房況確認。
清潔與現場維護
由 COH 在地團隊協調，並透過 Pika Pika 支援退房清潔、用品補充、房況檢查、基本設備問題及下一次入住準備。
業主報告
提供租金收入、入住狀況、支出、清潔維護紀錄、重要通知及需跟進事項。
出租準備與住宿營運
讓物業由完成交付，進入可出租、可入住的營運狀態
物業正式進入租務市場前，需要確認室內狀況、設備配置及實際住宿需要，讓單位由完成交付進入可出租、可入住的營運狀態。
COH 會按物業位置、房型、面積、設備條件及目標客群，協助業主規劃合適的出租準備。旅遊短住、留學、商務及中長期住宿客群，對交通、家具設備、生活機能及入住方式有不同要求，因此房源配置不應只按一般住宅標準處理。
相關服務可包括：
交屋前後檢查
室內攝影
家具及家電配置
入住前清潔與整理
平台刊登與租賃行銷
租客洽詢與預訂承接
短期住宿、月租與中長期出租安排
透過 OKINI 連接不同住宿需求
日本住宿市場並非只有單一出租方式。
部分物業適合旅遊短租，部分物業較適合月租或中長期住宿，也有物業可視乎地區、用途、牌照、租期及市場需求，評估不同出租安排。
符合相關條件的房源，可透過 OKINI Home、OKINI Long Stay 及其他合適 OTA 平台，接觸旅遊、留學、商務、家庭及企業住宿需求。營運團隊亦會按租期、入住需求及市場表現，調整房源定位、刊登內容及出租安排。
OKINI Home
面向旅遊短住及短期住宿需求，並配合相關訂房與入住流程。
OKINI Long Stay
面向月租及中長期住宿需求，連接留學、商務、家庭與企業住宿客群。
主流住宿平台
按房源條件及營運模式，評估於 Booking.com、Airbnb、Trip.com 或其他合適平台刊登。
＊實際刊登平台、上架條件、租期及分銷方式，會按物業類型、牌照及各平台規則決定。
每個物件，都有不只一種營運可能。
從旅遊短住到中長期居住，回應不同租期與住宿需求。
動態定價與租務表現管理
出租管理不只是將房源上架，也需要持續檢視價格、租期、查詢及預訂表現。
COH 透過自家投資研發的智能定價系統，整合日本住宿市場資料數據。系統會配合區域住宿價格、入住日期、租期長度、查詢量、現有預訂表現及大型活動日期，提供價格檢視依據；營運團隊再按物業實際情況調整房價及出租條件，制定短租與中長期住宿的定價方向。價格及租期安排可因應季節、旅遊旺季、大型活動、入住需求及實際租務表現作出調整。
管理範圍可包括：
- 短期住宿房價調整
- 旺季與淡季價格策略
- 大型活動期間的需求檢視
- 月租及中長期租務條件評估
- 出租率、查詢量及入住表現分析
定價系統並不代表收益保證。實際收入仍會受物業條件、市場需求、季節、法規及營運成本影響。
入住、清潔與複檢流程
COH 物業管理工作延伸至入住、住客支援、退房、清潔、房況確認及下一次入住準備
透過與 Pika Pika 合作，將住客支援、清潔整理、屋況檢查與維護保養整合於同一營運流程中，能有效避免業主因對接多家供應商而產生的溝通成本與執行落差。
服務涵蓋範圍：
- 入住前確認及說明
- 住客查詢與入住期間支援
- 退房安排及房源狀況確認
- 房間清潔與整理
- 布品及生活用品管理
- 消耗品補充
- 基本設備檢查
- 維修及專業服務協調
除了專業清潔服務外，Pika Pika 更導入標準化人員培訓與備品庫存管理，協助各式房源維持穩定且高水準的入住體驗。
業主報告與帳務管理
不在日本，也能掌握物業狀況
海外業主需要掌握的不只是租金收入，也包括支出、入住、清潔、維護及需要處理的事項。
COH 可按管理方案整理：
- 租金及住宿收入
- 入住及查詢情況
- 營運支出明細
- 清潔及維護紀錄
- 重要通知
- 需要跟進的管理事項
租金發放及匯款安排，會按個別管理方案、合約條款及銀行流程處理。
OKINI Owner App
適用相關管理方案的業主，可透過 OKINI Owner App 或其他業主支援機制，查閱租金資料、月度報告、物業資訊及重要通知。
日本物業管理常見問題｜海外業主實務解答
整理海外業主最常關心的日本物業出租模式、短期與中長期住宿、清潔維護、業主報告、專業支援，以及人在海外如何掌握物業營運狀況。
日本物業可以同時安排短租、月租和長租嗎？
視乎物業所在地、用途、牌照條件、建築條件及相關法規要求而定。COH 可根據物業實際情況，協助業主評估旅遊短住、月租或中長期住宿的可行安排，但並非所有物業都適合同一種營運模式。
COH 是否只管理 FMI JAPAN 相關物業？
COH 主要承接日本物業交屋後的管理、出租、維護及業主支援。是否可承接其他物業，需視乎物業所在地、房型、用途、牌照條件及實際營運安排，由 COH 團隊個別評估。
海外業主不在日本，如何掌握物業狀況？
COH 可協助跟進租金收入、入住情況、支出及清潔維護紀錄。符合相關管理方案的業主，亦可透過 OKINI Owner App 或其他業主支援機制查閱報告及重要通知。
COH 可否協助處理日本報稅及法律事項？
如業主需要處理日本年度報稅、租金收入申報、法律、保險或其他專業事項，COH 可按需要協助轉介相關專業人士。
COH 會直接處理清潔和維修嗎？
COH 由日本在地營運團隊統一協調物業管理工作，並透過 Pika Pika 清潔營運合作夥伴支援住宿物業的清潔、整理及現場維護。專業維修或需要持牌資格的工作，則會按實際需要安排合適服務單位。
如何評估我的物業適合哪種出租方式？
COH 會根據物業位置、房型、用途、設備、牌照條件、預計租期及目標客群，協助評估較合適的短租、月租或中長期住宿方向。實際收益及入住情況仍會受市場需求、季節、營運成本及法規要求影響。