環球總管 Chief of Homes
日本物業管理與住宿營運

Own in Japan.
Rest assured.

日本の物件に、確かな管理を。

大阪在地，專為海外業主管理日本物業。

50+

管理及營運物業

業主查詢

1000+

住宿房源

住宿方案

讓日本物業交屋後，真正進入營運。

環球總管 Chief of Homes（COH）以大阪為營運基地，為海外業主承接日本物業交屋後的出租管理、住客支援、清潔維護、帳務報告及日常營運。

COH 是 FMI 集團服務體系中的日本物業管理與住宿營運品牌，與 FMI JAPAN 的日本不動產開發及海外投資人服務銜接，並透過 OKINI 住宿服務及在地清潔維護團隊，支援物業由交付進入實際營運。

01

大阪在地團隊

由 COH 在地營運團隊跟進交屋、出租、入住、清潔、維護及業主支援，減少海外業主跨境管理物業的溝通成本。

02

OKINI 導客能力

透過 OKINI Home 及 OKINI Long Stay，連接旅遊短住、留學、商務及中長期住宿需求，提升房源曝光及查詢機會。

03

Pika Pika 清潔營運

Pika Pika 株式會社是COH專屬的清潔營運合作夥伴，支援日本住宿物業的清潔、整理及現場維護，協助 COH 的住宿營運流程保持穩定。

04

OKINI Owner App 業主支援

提供租金收入、每月報告、重要通知及業主支援，讓海外業主更清楚掌握物業營運狀況。

查看完整物業管理流程

在OKINI，找到適合你的日本住宿

OKINI 是 COH 旗下的日本住宿與租賃服務品牌，提供涵蓋旅遊短租、中長期月租、留學、商務及企業長住等多元住宿方案。

在 OKINI 架構下，針對不同客群的需求，OKINI Home 支援旅遊短住與短租訂房，OKINI Long Stay 則面向月租、中長期住宿、企業派駐及留學生住宿服務，並具備房源配對、訂房系統與在地入住支援。

OKINI Home
日本旅遊短租住宿

適合赴日旅行、短期出差、探親及家庭出行的住客。提供彈性短租預訂與在地客服支援，打造如家般舒適的日本旅居體驗。

探索房源→

OKINI Long Stay
日本月租與中長期住宿

適合企業派駐、商務長住或短中期居留日本的客戶。支援中英日多語溝通與無縫入住，省去傳統日本租屋的繁瑣手續。

查詢詳情→

OKINI Corporate
日本企業住宿

專為企業派駐、海外團隊及專案組打造。支援法人統一簽約與集中結算，提供靈活租期與在地支援，協助企業降低跨國營運與管理成本。

了解方案 →

OKINI Student
日本留學生住宿

為赴日升學、語言學校、交換生及長期留學的國際學生而設。提供免保證人方案、透明費用與入住支援，讓留學安心無憂。

了解方案 →

短租與中長期住宿並行的營運策略

不同租住需求，對應更靈活的物業營運

日本民泊法規下，住宅宿泊事業一般每年最多營運 180 天。COH 可銜接 FMI 生態體系內的不動產租賃與在地營運資源「宅地建物取引業」，按物業條件，在淡季將物業轉為月租型態的「Monthly Mansion」合約——這是大部分民宿代管公司無法做到的能力。

我們稱之為「180+185」混合營運模式：
旺季可透過民泊形式接待旅客，其他時段則可按物業條件銜接商務、旅居及月租客群，增加全年不同時段的出租機會。
這批月租房源同時開放予旅行社及住宿通路夥伴作長租合作，擴展對外銷售管道。

查看物業管理方案 →
THE 180+185 MODEL

180
民泊 Minpaku（旺季）

+

185
月租 Monthly Mansion（淡季）

180+185 混合營運模式

＊實際可行的營運模式，須視乎個別物業的用途、牌照、管理規約、租賃條件及所在地法規而定。

以住客體驗，建立物業營運信任

COH 持續投入住宿營運、住客支援、清潔維護及客服回應，協助管理物業保持穩定的入住品質。

COH 管理的多個住宿物業連續兩年 (2025及2026) 榮獲 Booking.com「旅客評價大獎」。2026 年評選中，The Peak Kuromon 獲 9.8 分，而 The Peak Chiyozaki~Osaka Dome 及 The Peak Namba Minami 皆獲 9.0 分。

COH 亦曾獲 Trip.com 集團「Rising Star 2025」獎項，並取得 Airbnb 超讚房東認證。

平台認可及住客評價，是物業能否被穩定管理、持續維護及有效營運的具體證明。

The Peak Kuromon 獲得 booking.com 9.8 高分
The Peak Chiyozaki~Osaka Dome 獲得 booking.com 9.0 高分
The Peak Namba Minami 獲得 booking.com 9.0 高分
The Peak Tsutenkaku 獲得 booking.com 8.9 高分
The Peak Tsutenkaku Elite 獲得 booking.com 8.9 高分

Booking.com｜旅客評價大獎 (2025 & 2026 連續兩年 )

The Peak Kuromon · 9.8分
The Peak Chiyozaki~Osaka Dome · 9.0分
The Peak Namba Minami · 9.0分

Trip.com 集團｜Rising Star 2025

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COH_airbnb superhost 4

Airbnb｜超讚房東認證

4.8/5 評分・100% 回覆率

瀏覽實際營運住宿

日本物業管理 · 住宿市場資訊

COH 將定期分享大阪租賃市場、日本物業管理、民泊營運、留學生住宿選擇、商務長住安排及日本租屋相關資訊，協助業主、住客及合作夥伴更了解日本住宿市場。
租屋與生活指南
Oliver Fong

日本留學住宿全攻略：學生宿舍 vs. 外面租房利弊拆解與免保證人防坑指南

在現時低息與日圓匯率低企的雙重優勢下，將資金配置到東京、大阪市中心，實踐「日本買樓放租」，已經成為許多香港人創造穩定被動收入（Passive Income）的黃金管道。 然而，日本的租務市場雖然成熟，但其法律和文化與香港有著天壤之別。不少新手買家滿心歡喜在網上搜尋「日本買樓放租」，以為買入物業後就可以像在香港一樣當個「翹腳業主」，結果收樓後才發現日本的法律極度保護租客，遇到惡意欠租的租客不僅極難趕走，甚至在退租時還要承擔大筆昂貴的室內還原費用。 到底海外業主要如何安全、省心地管理千里之外的日本租客？怎樣才能確保每個月的租金準時入賬？以下由 FMI JAPAN 專業租務團隊為大家奉上最正規的放租心法。 日本買樓放租：長租公寓 vs. 民宿短租（一圖看懂回報與心力對照） 在日本放租，物業的定位決定了你的收益模式與持有成本。主流的方法分為以下兩種： FMI JAPAN：打破地域限制，尊享「直售免佣 + 售後免操心」一站式託管服務 上網了解日本買樓放租的理論很簡單，但實際操作上的『魔鬼細節』往往會逼瘋海外業主。例如租客漏水、報修冷氣、退租時的損壞賠償拉鋸，如果中間沒有一個強大的持牌團隊幫你把關，『隔山買牛』隨時會變成你的精神包袱。 投資海外房產，最完美的放租方案就是：直接向有實力的一手註冊開發商認購，並採用其直屬的在地託管團隊。」 作為深耕日本房地產的註冊開發商，FMI JAPAN 為香港投資者提供了一套真正做到「零操心」的完美閉環服務： 常見問題

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2026-08-21 No Comments

常見問題｜日本物業管理、民宿代管與住宿營運

海外業主如何委託日本物業管理？民宿與月租如何並行營運？OKINI 提供哪些住宿方案？了解 COH 的服務範圍、在地營運方式及常見查詢。

環球總管 Chief of Homes（COH）是日本物業管理與住宿營運品牌，主要承接日本物業交屋後的管理、出租、維護、住客支援、業主溝通及住宿營運。

COH 官網是品牌及業務網站，向海外業主、住宿客戶及合作夥伴介紹 COH 的物業管理能力、住宿服務體系及在地營運支援。

FMI JAPAN 是 FMI 集團在日本不動產市場的主要營運公司，專注於日本建案開發、海外投資人服務及跨境置產支援。

COH 則承接日本物業交屋後的管理、出租、維護、住客支援及業主溝通，與 FMI JAPAN 的日本不動產開發及海外客戶服務銜接，協助業主由購買物業延伸至交屋後的日常營運。

COH 可因應物業條件及管理需要，提供或協調以下服務：

  • 交屋前後驗收及物業狀況確認
  • 室內設計、家具及家電配置
  • 房源攝影、平台刊登及租賃行銷
  • OKINI 短租、月租及長租安排
  • 租客及住客查詢、入住與退房支援
  • 租金收取、帳務管理及每月報告
  • 定期檢查、清潔、維護及維修協調
  • 民宿及住宿營運相關合規支援
  • 業主溝通及 OKINI Owner App 管理支援

實際服務內容會視乎物業所在地、用途、牌照條件及管理方案而定。

OKINI 是 COH 之下的日本住宿與租賃服務品牌，整合管理物業及合作房源，為旅客、留學生、商務人士、家庭及企業客戶提供短租、月租及中長期住宿方案。

OKINI 按不同住宿目的及客群需要建立多元的服務方案。客戶可透過相應入口查詢房源，再由 COH 團隊協助住宿配對、入住安排及後續支援。

OKINI Home 是 OKINI 之下的短租與訂房系統，主要面向赴日旅遊、短期停留及家庭出行客戶，支援日本短期住宿查詢、訂房流程及入住安排。

OKINI Long Stay 則是日本月租與中長期住宿服務，主要面向旅居、研修、短期移居、留學生、商務人士、企業派駐及其他需要在日本停留一段時間的客戶。

OKINI Student、OKINI Business、OKINI Family 及 OKINI Corporate，可理解為 OKINI Long Stay 之下按不同客群需要設立的住宿服務入口。

Pika Pika 株式會社是 COH 專屬的日本清潔營運合作夥伴，主要支援民宿及住宿物業的清潔、整理、布品管理、生活用品補充及現場維護。

Pika Pika 與 COH 的物業管理及住宿營運流程合作，協助房源在入住與退房之間維持穩定狀態。

COH 透過日本在地營運團隊，協助不常駐日本的海外業主處理交屋後的出租管理、住客溝通、清潔維護、租金及帳務報告，以及需要現場跟進的日常事項。

業主亦可透過 COH 團隊及 OKINI Owner App 等支援工具，查閱每月財務報告、重要通知及相關物業資訊，減少跨境管理日本物業時的溝通與執行負擔。

如涉及日本報稅、法律或其他專業事項，COH 亦可按需要協助轉介相關專業人士。

日本住宿物業的營運方式不一定只限於單一租期。部分物業可因應所在地、用途、牌照條件、法規要求及市場需求，評估旅遊短租、月租或中長期住宿之間的彈性安排。

在 OKINI 服務架構下，OKINI Home 支援旅遊短住及短租訂房流程；OKINI Long Stay 則面向月租、中長期住宿、留學、商務、家庭及企業住宿需求。

COH 可按物業實際條件協助業主評估合適的出租方向。實際可行的營運模式、租期及安排，仍須視乎物業條件及相關法規要求而定，不代表所有物業均適合採用相同模式。

COH 以大阪在地營運為核心，透過大阪團隊支援物業現場管理、住客應對、清潔協調、維護跟進及住宿營運。

OKINI 的住宿與租賃服務則以大阪房源為主要基礎，並逐步連接京都、東京及其他日本城市的房源與住宿需求。

具體物業管理範圍及可查詢住宿城市，會視乎實際房源、合作安排及在地營運能力而定，建議向 COH 團隊確認。

日本物業業主、海外投資者、留學生、家長、企業代表、旅行社、留學顧問及中長期住宿合作夥伴，可透過 COH 官網聯絡團隊。

查詢時可提供以下基本資料，方便團隊跟進：

  • 物業管理查詢：物業所在地、房型、用途、交屋狀態及管理需求。
  • 住宿查詢：入住城市、人數、日期、預算及其他要求。

COH 團隊會按查詢內容，協助安排物業管理諮詢、住宿配對、入住支援或合作洽談。

諮詢物業管理、住宿方案或營運評估

無論你是日本物業業主、海外投資者、留學生、家長、企業代表，或正在尋找日本中長期住宿的客戶，均可聯絡 COH 團隊查詢相關方案。

COH 可按你的身份及需求，協助跟進日本物業管理、住宿配對、入住安排或物業營運評估。

我們亦歡迎旅行社、留學顧問、企業 HR、海外派駐服務公司及長住住宿合作夥伴洽談合作，共同為旅遊團體、留學生、商務客及中長期旅居客戶提供日本住宿安排。

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